什么叫小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房是人們社會(huì)實(shí)踐中一種約定俗成，并不受到法律的保護(hù)，是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不并非常國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，很多地方也將小產(chǎn)權(quán)房稱(chēng)之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”與“集體產(chǎn)權(quán)”。
一、什么叫小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)背景，其實(shí)與近一段時(shí)間涌動(dòng)的“單位集資建房”、“個(gè)人合作建房”等一樣，也是高房?jī)r(jià)下越來(lái)越多的市民買(mǎi)不起房而出現(xiàn)的必然結(jié)果。一個(gè)無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)是，房?jī)r(jià)這幾年是越“調(diào)”越高，“房改”九年來(lái)，城鎮(zhèn)居民通過(guò)“房改”所獲取的平均住房面積是越來(lái)越少，城市中擁有自己住房的家庭也越來(lái)越少(具體請(qǐng)見(jiàn)筆者的“中國(guó)房地產(chǎn)十大批判”一文)，住房已成為“新三座大山”之一。
住房是人的生存需要，是一種基本的權(quán)利;而對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，“居者有其屋”、“安居樂(lè)業(yè)”更是千百年傳承下來(lái)的文化傳統(tǒng)，有居則安、有產(chǎn)則寧。所以當(dāng)他們最基本的權(quán)益之一——居住福利得不到保障時(shí)，各種各樣的“創(chuàng)新”就成為必然——很多人甘冒被沒(méi)收和拆除的“樓財(cái)兩空”的極大風(fēng)險(xiǎn)，“鋌而走險(xiǎn)”去買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”。
二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
三、小產(chǎn)權(quán)房最新政策
《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶(hù)籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣(mài)給本村以外人員的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，加上其產(chǎn)權(quán)不完整，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房很可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。